En el competitivo mercado inmobiliario, algunas propiedades presentan mayores dificultades para su comercialización. Factores como la ubicación, la falta de conexión con el exterior y ciertas características estructurales pueden hacer que una vivienda permanezca en venta durante más de 18 meses sin encontrar comprador.
Factores que dificultan la venta
Según Alejandro Moretti, miembro del Consejo Directivo del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, los inmuebles que tardan más en venderse suelen ubicarse en zonas inseguras o ser departamentos internos sin vista ni luz natural. «Tras la pandemia, los compradores priorizan propiedades con buena iluminación y vistas abiertas, dejando relegadas a aquellas que no cumplen con estos requisitos», explicó Moretti.
La falta de luz natural y vistas al exterior se han convertido en factores determinantes en la decisión de compra. Para concretar una venta, los propietarios deben recurrir a estrategias más agresivas, como descuentos del 10% o más sobre el valor de publicación.
El precio como factor clave
El costo es un elemento decisivo para los compradores con presupuesto ajustado. Moretti detalló que, en barrios como Almagro, un departamento de dos ambientes al frente puede costar desde USD 76.000, mientras que una unidad interna se encuentra desde USD 58.000. En Barracas, la diferencia es similar: USD 73.000 frente a USD 55.000. En Villa Crespo, los valores oscilan entre USD 80.000 y USD 60.000, respectivamente.
Estos precios corresponden a propiedades con aproximadamente 50 años de antigüedad, lo que también influye en su atractivo para los compradores.
Otras características que dificultan la venta
- Departamentos en últimos pisos sin ascensor hasta la puerta: La necesidad de subir un tramo por escalera desmotiva a muchos compradores, especialmente a aquellos que buscan accesibilidad total.
- Unidades en planta baja interna: La escasa iluminación y la falta de vistas reducen su atractivo, aunque pueden ser opciones para quienes priorizan seguridad o evitan escaleras.
- Segundos y terceros pisos por escalera: Su demanda se limita a compradores jóvenes, aunque la ausencia de expensas puede ser un punto a favor para quienes buscan minimizar costos fijos.
Propiedades no aptas para crédito hipotecario
Otro gran obstáculo en el mercado es la falta de acceso a financiamiento. Alejandra Vecchio, cofundadora y broker de Puebla Inmobiliaria, señaló que «las propiedades de alto valor que no aceptan crédito hipotecario son más difíciles de vender».
Los inmuebles que no califican para crédito, ya sea por problemas legales o daños estructurales, quedan fuera del alcance de muchos compradores. En estos casos, la tasación realista es clave. «Los ajustes de precio suelen ser del 5% al 6% para concretar una operación», agregó Vecchio.
El perfil de comprador para estas viviendas suele estar compuesto por personas con capital en dólares en efectivo que buscan oportunidades de inversión.
Importancia de una buena estrategia de venta
Vecchio también enfatizó el papel de la publicidad en la comercialización inmobiliaria. «Es fundamental invertir en portales y redes sociales para dar visibilidad a la propiedad. La falta de estrategias de marketing puede hacer que un inmueble quede fuera del radar de los compradores potenciales».
En definitiva, aunque algunas viviendas sean más difíciles de vender, una estrategia adecuada que combine ajustes de precio, mejora en la presentación y una buena difusión puede hacer la diferencia en el mercado actual.
