Si bien se calcula que hay 160.000 viviendas en oferta en CABA, los valores ya no descenderían, salvo casos de urgencia del vendedor. Las cotizaciones de los usados cayeron un 32% desde 2019, pero se espera la realización de operaciones encadenadas permitiría reactivar al sector.

Ante la sobreoferta de unidades en venta en CABA, desde el sector inmobiliario, aconsejan a quien ofrece una propiedad en los distintos portales especializados, que la mantenga lo mejor posible para que pueda atrapar el gusto de los compradores.

Actualmente hay 160.000 inmuebles (75% ellos en el mercado residencial) en venta en la Capital. Esta oferta responde a diversas situaciones. Mucha gente retiró carteles de alquiler y los reemplazó por los de venta, otros por necesidad de mudarse o tener que desprenderse de la propiedad para irse de la ciudad.

Las causas y la variedad de oferta es amplia y en los últimos 12 meses, se sumaron 36.000 departamentos, casas y PH, que representan mas de la mitad de las propuestas que se comercializaban a principios de 2018.

“Hay que preguntarse cuáles son las implicancias de semejante desajuste. La recuperación de los precios, incluso con una recomposición del salario, el crédito hipotecario y de la macroeconomía, va a estar fuertemente limitada por el exceso de stock. Es tan exorbitante el crecimiento de la oferta que hacen falta entre 6 y 8 años para que el mercado absorba la totalidad de los inmuebles en venta mientras que en 2018 en menos de un año ya rotaba todo el stock”, explicó a Infobae Fabián Achával CEO de Achával Propiedades, quien realiza Radar Inmobiliario.

Desde el sector, hablan de una buena noticia y es que el mercado se estaría preparando para una posible reactivación. En primer lugar porque el stock considerable de inmuebles que entró post pandemia sinceró los valores de publicación y el desacople entre oferta y demanda ya no es tan fuerte.

“En segundo lugar -amplió Achával- porque un porcentaje muy importante de los vendedores son compradores latentes que solo están esperando que se concrete su venta para salir a comprar. Este dato es central, dado que una vez que se despeje el panorama macro y político y que las ventas se destraben, vamos a observar muchas operaciones encadenadas, generando un efecto multiplicador sobre el conjunto, acelerando así la velocidad de recuperación”.

¿Qué inmuebles tienen mayor demanda hoy?

Las operaciones que registra el Colegio de Escribanos porteños promedian las 2.500 mensuales en lo que va de 2021, pero desde el sector afirman que las consultas aumentaron en los últimos dos meses. Los valores disminuyeron desde 2019, un 32%, en usados, y un 20% en los de pozo y a estrenar.

El arquitecto José Rozados presidente de Reporte Inmobiliario, comentó que “la demanda que dispone de ahorros busca sobre todo aquellos emprendimientos desde el pozo que hayan incorporado íntegramente la baja en dólares del costo de construcción y que reúnan buenas condiciones de localización, calidad y diseño. Son los que tienen mayores posibilidades de capturar el interés de compradores finales e inversores en el actual contexto”.

En unidades usadas, los pedidos se reparten entre los inmuebles que ofrecen buena localización y condiciones edilicias. Y aquí, se incluyen los residenciales o bien las oficinas que puedan reconvertirse en propiedades para vivir en forma permanente.

¿Quiénes lideran?

En el segmento residencial usado lo que más se pide son los de 3 ambientes de hasta USD 200.000, con un ticket promedio que cayó mucho en los últimos dos años. Otro segmento muy demandado y que fue muy resiliente a la crisis tanto en relación a la demanda como a precios es el de edificios emblemáticos y de torres.

En el escenario sostienen que la disminución estaría tocando el techo, que no habría margen para que sigan bajando las unidades en venta a excepción de casos puntuales o por el apuro del vendedor ante una oferta inmediata.

Para el portal Properati, la caída hacia el cierre de agosto de 2021 registró un nivel del precio del metro cuadrado de los inmuebles en venta en CABA con el porcentaje más amplio desde abril. La variación mensual es del -1,29%, la caída más cercana al cero desde enero.

El precio promedio referencial del m2 para comprar vivienda es de 2.515 dólares. Esa cifra establece una variación interanual de 7,48 por ciento.

¿Qué podría pasar post elecciones?

Los expertos precisaron que resulta claro que con la fuerte devaluación sufrida en los últimos 2 años, el ingreso depreciado en dólares de la mayoría de los argentinos y la falta de confianza que opera como barrera para inversores locales e internacionales.

“Generaron que los valores iniciales y de cotización son hoy más referenciales que nunca y el precio surge a partir de contraofertas y negociaciones, lo cual quien esté dispuesto a desprenderse del bien, tiene que estar dispuesto a enfrentar y asumir la disminución”, dijo Rozados.

En primer lugar, al interesado en comprar, recomiendan que revise, tenga claro y reafirme o rectifique sinceramente y racionalmente las motivaciones que lo llevan a comprar. Rozados amplió, que, “si su motivación surge como respuesta a una necesidad de mejorar su calidad de vida, no habría razón para demorar la compra”.

Luego de las recientes PASO, con un resultado desfavorable para el oficialismo, estiman desde el mercado que los guarismos favorecerían una mejora en las expectativas, a partir de que la forma en que se sufragó en el país, orienta hacia un rumbo de mayor racionalidad económica y menos beligerante con la inversión y el capital.

“Pero por ahora sólo es eso, el contexto macroeconómico no cambió y la incertidumbre con respecto a ciertas cuestiones que hacen a la defensa de la propiedad privada no se despejó por lo cual difícilmente este resultado de las PASO pueda operar en cambios profundos en el mercado del Real Estate”, aclaró Rozados.

El crédito hipotecario: «El puente necesario»

Protagonistas del mercado inmobiliario exigen que se puedan generar nuevos planes crediticios enfocados en la vivienda usada.

“Eso favorecería a reducir la sobre oferta que hay en Buenos Aires y en otras ciudades del interior, porque mucha gente desde 2020 puso en venta la propiedad en Rosario, Córdoba o Mar del Plata, es una realidad que no sólo afecta el escenario porteño, sino de todo el país. Por eso es clave que se generen créditos ajustados por ingresos salariales, para que no ocurra el problema de los que hicieron operaciones en UVA”, dijo a Infobae Mariano Igarzábal, de la inmobiliaria homónima.

Hay un proyecto en el Congreso nacional, que esperan que los legisladores lo traten, y que permitiría ofrecer 10.000 planes por año, pero todo está por verse.

“Para un mercado inmobiliario con funcionamiento fluido, más o menos sustentable en el tiempo, para el caso de los usados, es necesario incorporar al usuario final fuera de la cúspide AB de la pirámide de ingresos y eso se logra con crédito hipotecario bancario extendido. Y para que este exista debe haber cierta estabilidad macro o al menos un consenso realista en que mientras haya inflación deberá existir algún mecanismo razonable de actualización del crédito”, concluyó Rozados.